Nouvelles et Éducaloi unissent leurs forces pour clarifier les questions juridiques de votre quotidien. Marjolaine Condrain-Morel est avocate et vulgarisatrice juridique en chef à Éducaloi. La loi évolue constamment. Les informations juridiques contenues dans ce texte étaient valables au 26 Octobre 2024. Ce texte est informatif ; cela ne constitue pas un avis juridique. Éducaloi est un organisme à but non lucratif dont la mission est de vulgariser le droit et de développer les compétences juridiques de la population québécoise.
Si vous vivez dans un condo, vous ne pouvez pas y faire tout ce que vous voulez, même si vous êtes chez vous. Ainsi, bien que fumer du cannabis soit légal au Québec, dans certains immeubles à condos, cela est interdit. Un homme propriétaire d’un appartement situé à L’Île-des-Sœurs a décidé de braver cette règle et l’a regretté. Un juge lui a ordonné de verser plus de 100 000 $ à son syndicat de copropriété.
Lorsque vous achetez un condo, vous vous engagez de facto à respecter les règles établies dans cette copropriété. Chacun dispose d’une déclaration de copropriété, qui vous est remise lors du processus d’achat de votre appartement. — généralement après la promesse d’achat, mais avant de vous rendre chez le notaire afin que vous puissiez en prendre connaissance. C’est dans ce document que vous trouverez le règlement du lieu. Par exemple, il peut être interdit d’installer une corde à linge sur son balcon ou un panier de basket dans la cour. Ceci est votre contrat avec les autres copropriétaires.
Dans le cas de l’homme de L’Île-des-Sœurs, le règlement de l’immeuble interdisait de fumer du cannabis et prévoyait des sanctions en cas de non-respect de cette règle, ainsi que le paiement d’honoraires d’avocat. du syndicat pour faire respecter cette interdiction.
L’homme a tout de même décidé de fumer du cannabis dans son appartement et a persisté, malgré plusieurs mises en demeure, une mise en demeure et des poursuites judiciaires. Il a été condamné à payer une amende de 450 $… et à rembourser les honoraires, s’élevant à plus de 100 000 $, des avocats embauchés par l’association de copropriété pour faire appliquer le règlement. Plusieurs procédures, notamment pour outrage à magistrat, ont abouti à cette somme qui frappe l’imagination.
Lisez votre déclaration de copropriété et les règlements de construction qui y sont inclus pour vous assurer de savoir ce qui est permis et ce qui est interdit. Vérifiez également s’il existe une pénalité pour les actions ou comportements interdits.
Pour que la pénalité soit valide, elle doit être incluse dans la déclaration de copropriété (clause pénale) et ne pas être interdite par la loi. Elle ne doit pas non plus être contraire à l’ordre public, c’est-à-dire aux grands principes qui visent à protéger les valeurs de la société, par exemple l’égalité entre les sexes. La clause doit prévoir un montant raisonnable, clairement indiqué, ou un mode de calcul.
13 500 $ pour louer votre appartement sur Airbnb
La déclaration de copropriété est un contrat qui peut être modifié par l’assemblée des copropriétaires alors que vous êtes propriétaire. La modification doit être soumise au vote et elle est adoptée si la majorité (51%) des propriétaires présents à l’assemblée ou représentés par procuration vote en sa faveur.
Si vous n’êtes pas d’accord avec une modification de la déclaration de copropriété faite en bonne et due forme, vous pouvez tenter de la contester devant la Cour supérieure. Un propriétaire de condo dans un immeuble de la rue Saint-Paul, à Québec, a compris trop tard que c’est ce qu’il aurait dû faire pour conserver le droit de louer son appartement sur Airbnb. Il a payé une amende de près de 13 550 $.
Lorsque l’homme a décidé de louer son condo en 2015, rien ne l’a empêché de le faire. En 2017, l’assemblée des copropriétaires a toutefois modifié la déclaration de copropriété pour interdire les locations de courte durée. L’assemblée des copropriétaires ajoute également une clause pénale à la déclaration de copropriété en cas de violation de cette règle. La clause prévoit une progression des montants selon le nombre d’infractions : 150 $ pour la première infraction, 175 $ pour la deuxième, etc. La clause pénale prévoit également une pénalité de 25 $ pour chaque jour subséquent où l’infraction se poursuit à la suite d’un avis de infraction envoyée par le syndicat.
L’homme n’est pas présent à l’assemblée des copropriétaires pour contester les modifications à la déclaration de copropriété. Il reçoit une copie de la déclaration modifiée par courrier recommandé, mais ne recourt pas à la Cour supérieure pour contester la modification de la déclaration de copropriété. Il continue de proposer son appartement en location courte durée. Il reçoit une multitude de constats d’infraction de la part du syndicat de copropriété. Le montant de la facture augmente.
Le syndicat des copropriétaires soumet donc une demande à la Division des petites créances de la Cour du Québec pour faire exécuter la déclaration de copropriété. Dans sa demande, le syndicat réclame 13 550 $ à l’homme, au titre de la clause pénale.
Le juge confirme la légalité de la clause pénale et considère la modification valide, puisque ni l’homme ni aucun autre copropriétaire ne l’a contestée lors de son adoption. L’homme est donc condamné à payer ces milliers de dollars pour avoir contrevenu à la déclaration de copropriété. Au montant des pénalités, le juge ajoute les honoraires d’avocat payés par le syndicat, ce qui porte la dette à plus de 15 000 $. Mais le montant dû est réduit à 15 000 $, puisque c’est le plafond des petites créances.
La pénalité doit être raisonnable
La pénalité prévue en cas de non-respect de la déclaration de copropriété doit être raisonnable, selon les circonstances de chaque dossier. Autrement, elle peut être réduite par le tribunal, comme ce fut le cas pour une femme de la région de Gatineau qui gardait son chien dans son condo alors que c’était interdit. Des frais lui ont été imposés à 7 400 $, soit un cumul de dommages de 100 $ par jour pendant 74 jours.
Le juge a estimé que cela conduisait à une sanction exagérée. Le magistrat a plutôt condamné la femme à payer une amende de 1 000 $.
Dans tous les cas, ne pas respecter votre déclaration de copropriété peut vous causer bien des tracas. Mieux vaut savoir dans quel genre d’endroit vous envisagez de déménager avant de signer chez le notaire !
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