Le débat sur le beurre et la margarine ne sera peut-être jamais réglé, mais il y a de l’espoir pour ceux qui hésitent entre acheter une maison (ou un condo) et louer. Un calculateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF) vous permet de comparer les coûts de chaque option, en fonction de votre réalité, pour vous aider à déterminer s’il est préférable de devenir propriétaire ou de rester locataire et d’investir l’argent excédentaire. Voici comment utiliser cet outil… qui pourrait vous aider à voir l’avenir autrement.
L’outil de l’AMF (développé par un actuaire et une équipe d’experts) s’apparente à de nombreux calculateurs du même type offerts en ligne, mais il a l’avantage de provenir d’un organisme neutre qui n’a rien à vous vendre. En entrant des données pour chaque catégorie de dépenses et en établissant des prévisions de croissance réalistes (nous y reviendrons plus tard), vous pouvez voir s’il serait plus rentable pour vous d’accéder à la propriété ou non. « C’est un outil d’aide à la décision et non un outil conseillant l’une des deux options », souligne le porte-parole de l’AMF, Sylvain Théberge.
Par exemple, vous pourriez vous rendre compte que vous serez plus riche dans 50 ans si vous gardez l’appartement qui vous coûte actuellement 1 500 $ par mois et que vous investissez le surplus (avec un rendement annuel moyen de 3 %) plutôt que d’acheter une maison de 500 000 $. En revanche, si votre appartement vous coûte 2 000 $ par mois et que vous avez l’intention de conserver cette maison de 500 000 $ pendant au moins 30 ans, il serait plus avantageux financièrement à long terme de devenir propriétaire.
« Le calculateur permet de comprendre visuellement que louer ne signifie pas nécessairement jeter de l’argent par les fenêtres », explique Maxime Lamoureux, planificateur financier chez IG Gestion privée de patrimoine. Avec un graphique clair (ce que ne proposent pas tous les simulateurs du même type) affichant deux lignes (une pour l’option d’achat, l’autre pour la location), il est difficile de se tromper : on voit en un coup d’œil combien d’argent on pourrait accumuler au fil des ans, selon le choix qu’on fait.
Précision importante : le comparateur part du principe que vous disposez du même montant d’argent au départ, mais que vous faites des choix différents, explique l’AMF. Dans le scénario « achat », vous versez une mise de fonds, puis payez un prêt hypothécaire et des frais d’entretien ; dans le scénario « location », vous investissez l’équivalent de la mise de fonds et une bonne partie de votre surplus une fois le loyer payé.
Comment utiliser l’outil
Certaines cases sont remplies par défaut, mais l’AMF vous suggère de les modifier pour les adapter au contexte économique actuel et à votre situation financière personnelle. Voici quelques conseils pour vous aider à y parvenir.
Coût du loyer mensuel, incluant l’électricité et le chauffage
Si vous habitez déjà en appartement, indiquez simplement le montant du loyer que vous payez actuellement, plus les frais d’électricité et de chauffage. Sinon, vous pouvez indiquer une moyenne en consultant des rapports récents, comme ceux du site de petites annonces Rentals.ca. Pour estimer les frais d’électricité et de chauffage, vous pouvez utiliser cet outil d’Hydro-Québec.
Taux d’augmentation annuel des loyers et augmentation annuelle de la valeur immobilière
« Ce sont des variables importantes qui peuvent faire varier le calcul de plusieurs dizaines de milliers de dollars », souligne Maxime Lamoureux. Évidemment, on ne peut pas savoir ce que les prochaines années nous réservent, mais le planificateur financier croit raisonnable de se fier au taux d’inflation ciblé par la Banque du Canada, qui est de 2 %, dans les deux cas.
Taux de rendement annuel attendu sur vos investissements
Le taux de rendement attendu sera différent selon que votre portefeuille de placements est principalement composé d’actions ou de titres à revenu fixe, comme des obligations. Pour vous aider, utilisez ce calculateur du Financial Planning Institute. Il montre par exemple qu’avec un portefeuille équilibré composé de 60 % d’actions canadiennes et de 40 % de titres à revenu fixe, vous pouvez vous attendre à générer un rendement annuel de 3,2 % (en tenant compte des frais de gestion). Gardez à l’esprit que le rendement de vos placements n’est pas imposé si vous investissez dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), mais il l’est s’il s’agit d’un compte non enregistré.
Assurance habitation
Selon le Bureau d’assurance du Canada, le coût moyen d’une assurance pour une maison, un condo ou un appartement était de 956 $ par année en 2022. L’AMF suggère 300 $ par défaut pour un locataire et 1 100 $ pour un propriétaire. Si vous ne savez pas combien vous pourriez réellement payer, vous pouvez utiliser ces deux valeurs.
Taxe foncière, taxe scolaire et « taxe de bienvenue » »
Renseignez-vous auprès de la ou des communes concernées. Si vous avez une adresse précise en tête, dans le cas d’une maison déjà à vendre, vous pouvez généralement trouver l’information en ligne sur le site de la commune.
Frais d’entretien de la maison
Ils sont difficiles à quantifier précisément, car ils varient beaucoup selon le type et l’âge de la maison. L’AMF préremplit la case avec le montant de 4 000 $, mais prenez le temps de faire vos calculs. Maxime Lamoureux précise que ces coûts sont souvent sous-estimés. Tâchez de prendre en compte tout, tout, tout : les réparations majeures (thermopompe, fenêtres, toiture, etc.) ainsi que les achats occasionnels à la quincaillerie et les contrats de déneigement de votre cour ou de tonte de votre pelouse. Si refaire la toiture coûte 8 000 $ et que sa durée de vie est de 20 ans, vous devriez prévoir 400 $ par année, par exemple, précise l’AMF.
Revenus locatifs
Si vous louez une partie de votre logement (un appartement ou une chambre par exemple), indiquez-le. Cet ajout peut faire varier considérablement le calcul.
Une fois que vous avez rempli au mieux toutes les cases, il ne vous reste plus qu’à cliquer sur « calculer » pour obtenir vos résultats.
Lorsque vous jouez avec la calculatrice, rappelez-vous trois choses importantes. La première : ce n’est qu’une calculatrice. Consultez un planificateur financier au besoin. La deuxième : l’avantage accordé à la location ne tient que si vous parvenez à investir vos surplus. Or, « rares sont ceux qui sont parfaitement disciplinés », note Maxime Lamoureux.
Et le troisième, à ne pas négliger : cet outil offre un résultat strictement financier et ne tient pas compte de vos priorités ni du bonheur que tel ou tel choix peut vous apporter. Peut-être que tout cet argent supplémentaire dépensé en voyages fait de vous un locataire heureux. Ou que la perspective de rénover votre maison comme bon vous semble n’a pas de prix.
« Ma maison est-elle vraiment un bon investissement ? Je ne crois pas », admet honnêtement le planificateur financier d’IG Gestion privée de patrimoine en considérant les frais d’entretien et l’argent supplémentaire qu’il aurait pu investir s’il était resté locataire. « Mais je pense que c’est une dépense qui m’apporte une qualité de vie supplémentaire. » Et ça aussi, c’est important pour certains.
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