Nouvelles Et Educational, combinez pour clarifier les problèmes juridiques de votre vie quotidienne. Marc-Antoine Bernier est un notaire et légal de vulgarisateur à Educaloi. La loi évolue constamment. Les informations juridiques contenues dans ce texte ont été valables le 14 mars 2025. Ce texte est informatif; Cela ne constitue pas une opinion juridique. Educaloi est une organisation à but non lucratif dont la mission est de populariser le droit et de développer les compétences juridiques de la population du Québec.
Dans l’immobilier, une promesse d’achat est un document à ne pas signer à la légère, que l’on soit un acheteur ou un vendeur. Un Gatinois ayant retiré une telle promesse a subi les conséquences: il a dû verser plus de 13 000 $ en compensation au vendeur.
En février 2020, cet acheteur potentiel a envoyé une promesse d’achat pour un triplex construit en 1950. Après des négociations, l’acheteur et le vendeur ont signé le document et fixé le prix de vente à 395 000 $, dans certaines conditions, y compris une inspection préalable.
Dans son rapport, l’inspecteur a mentionné que le système électrique devait être révisé, compte tenu du risque de feu. Le vendeur a confié une entreprise spécialisée avec le mandat de faire des travaux correctifs et a montré les factures à l’acheteur; Cependant, ce dernier a continué à s’inquiéter de l’électricité du bâtiment.
Selon le vendeur, à partir de ce moment, l’acheteur a invoqué mille excuses pour retarder la vente, y compris des questions sur la fondation. L’acheteur a finalement refusé de conclure la vente en personne en raison de l’éclosion de Covid-19, alors qu’il avait la possibilité de signer les documents à distance. Ainsi, la vente qui devait être conclue le 2 avril 2020 n’a jamais eu lieu. L’acheteur a envoyé un e-mail indiquant qu’il avait mis fin aux négociations et annulé la transaction. Ce faisant, il n’a pas respecté la promesse d’acheter.
Le vendeur a poursuivi cet acheteur potentiel pour la non-conformité de la promesse d’acheter, alléguant qu’il avait été contraint de vendre l’immeuble à un autre acheteur pour 10 000 $ de moins que le prix prévu au début.
Raisons graves et suffisantes
Devant la cour, l’acheteur s’est défendu en affirmant que les travaux électriques visant à corriger les défauts révélés à l’inspection n’étaient pas satisfaisants et que le vendeur lui avait donné les factures de ce travail trop tard. Selon lui, les problèmes d’électricité et de fondation mentionnés dans le rapport d’inspection étaient suffisamment majeurs pour annuler la promesse d’achat.
Dans sa décision, le juge a rappelé qu’une promesse d’achat est un contrat qui lie l’acheteur et le vendeur. Pour y mettre fin, l’une des deux doit avoir des raisons sérieuses et suffisantes. Dans ce cas, le magistrat a décidé en faveur du vendeur. Les craintes de l’acheteur concernant le système électrique ne sont plus tenues, dans la mesure où il avait reçu des factures détaillées du travail correctif. Quant à ses préoccupations concernant la fondation, ils provenaient d’une ligne du rapport qui mentionnait “pour faire vérifier et réparer la fondation”. L’inspecteur était tout simplement prudent et a suggéré d’être attentif à l’état de la fondation sans parler de travail spécifique à faire. L’acheteur était alarmiste dans les circonstances.
Le juge a souligné que le vendeur avait tenté plusieurs fois pour accueillir le vendeur. En particulier en reportant la date de la transaction et en gardant 5 000 $ au notaire, en cas de problème. L’acheteur a catégoriquement refusé et a donc montré qu’il ne voulait pas conclure la transaction, mais se retirer complètement. Pour toutes ces raisons, le magistrat a ordonné à l’acheteur de payer plus de 13 000 $. Cette somme représentait les 10 000 $ perdus par le vendeur – qui ont dû vendre la propriété à un autre acheteur en réduisant le prix de l’immeuble – 3 060,69 $ en frais d’intérêt hypothécaire et 175,57 $ en frais d’enquête et de justice.
Plus qu’une simple promesse
Une promesse d’achat est un contrat et contient de nombreuses conditions juridiques à respecter. En particulier, cela indique les raisons pour lesquelles un acheteur ou un vendeur pourrait se retirer sans pénalité. Parmi les plus courants, ce sont les suivants: si l’acheteur ne réussit pas à être financé pour son achat, s’il ne vend pas sa propriété avant d’acheter les nouvelles et si l’inspection révèle de graves problèmes qui influencent considérablement la valeur de l’immeuble.
Notez que vous pouvez également désirer une promesse d’achat si vous le faites avant que le vendeur ne le reçoive. Par exemple, si vous envoyez une promesse d’achat mardi et que vous l’annulez mercredi matin avant que le vendeur n’ait pu le lire, vous ne serez pas lié par cette promesse.
Comme pour la plupart des contrats, l’acheteur et le vendeur peuvent décider par accord mutuel pour modifier la promesse d’achat en cours de route. Ils peuvent également décider ensemble de l’annuler.
Pénalités à payer par le vendeur
En tant que vendeur ou acheteur, si vous annulez une promesse d’achat sans raison valable, non seulement vous devrez compenser l’autre partie, mais votre courtier immobilier pourrait également réclamer le paiement de sa commission.
Une telle situation est venue à un couple Québec qui a vendu son condo dans le contexte des poursuites par leur institution financière. Il avait obligé un courtier immobilier pour l’aider dans le processus de vente, pour une commission de 7% sur un prix de vente de 175 000 $. En avril 2001, le couple a accepté une promesse d’achat par un acheteur dans lequel il a entrepris de conclure la vente et a tous les radeaux hypothécaires avant le 31 août 2001. Si le terme n’était pas respecté, l’acheteur pourrait se retirer de la promesse d’achat. Le couple n’a pas pu remplir les conditions et l’acheteur s’est retiré. Le courtier immobilier a ensuite poursuivi l’homme et la femme à payer sa commission, car la transaction n’avait pas eu lieu de leur faute.
Dans sa décision, le juge a décidé en faveur du courtier. Les vendeurs se sont engagés à remplir certaines conditions complexes avec des délais trop serrés, ce qui les rendait directement responsables de l’échec de la transaction. L’homme n’avait pas à payer car au moment du jugement, il était en négociation avec ses créanciers dans le contexte d’une faillite possible et donc protégé contre toute procédure judiciaire. Son conjoint a été condamné à payer la moitié de la commission, ou 6 125 $, plus les taxes.
Lors de la signature d’une promesse d’achat, vous devez lire toutes les conditions qui y sont incluses. Ce document est un contrat, et ne pas le respecter peut entraîner de fortes conséquences.
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